不動産Q&AFAQ

※質問をクリックすると回答が表示されます。

売買について

不動産売買契約を解除したいのですができますか?

不動産の売買契約をしました。その際、手付金100万円を支払いました。しかし、手付金を手放してでも解約したいのですが、不動産業者の方からできないと言われました。損害賠償も請求される可能性があると言われ困っています。不動産業者からは、いまだローン承認の返事もありません。契約は解除できないのでしょうか?

 

契約書の内容にもよりますが一般的な契約の場合、契約解除に関する条項があって、その条項に基づいて解約出来るようになっています。まず、それを確認してください。一般的に、相手方が契約の履行に着手するまでは契約は解除できます。相手方が契約の履行に着手している場合は、手付解除はできず、損害賠償を請求される場合があります。今回のお尋ねはローンが絡んでいるようですが、ローン特約がある場合でローンが通らないときは、契約を白紙に戻して解除することができます。

 

瑕疵担保責任は負わない契約の場合、補修費用は請求できないのでしょうか?

中古物件を購入したけれども、床下収納の下の周囲を土盛してある状態で、その中に水が溜まるという状況です。契約のときに、瑕疵担保責任は負わないという契約をしました。この場合は、補修費用を売主に請求できないのでしょうか?自分で対処するしかないのでしょうか?

 

瑕疵担保責任を負わないという特約は、宅建業者又は、法人(事業者)が売主でない場合は有効です。もっとも、その瑕疵を売主が知っていたのに買主に言わなかった場合は、瑕疵担保責任を負わないという契約であっても、売主は瑕疵担保責任を負う必要があります。

 

居住用住宅を売却した場合の税金について教えてください。

今住んでいる土地と建物を売却して、新しい家に住みたいと考えています。その場合は、今の家を売ったら税金はどのくらいになるのでしょうか?また、他の費用はいくら位かかるのでしょうか?

 

居住用財産の売却の場合は3000万円控除の特例借置があります。土地建物の名義人が住んでいる場合、譲渡益が3000万円を超えなければ税金(譲渡所得税)はかかりません。譲渡益が3000万円を超える場合は、税金(譲渡所得税)がかかります。詳しくは税務署か税理士にお尋ねください。不動産業者が仲介をした場合、費用は印紙代・仲介手数料などです。

 

担保にしている土地と建物を売却したいが可能でしょうか?

土地と建物を担保にして借り入れをしています。このような土地・建物でも売却はできるのでしょうか?また、その場合はどのようにしたらいいのでしょうか?

 

担保に入っている土地と建物を売却することは可能です。但し、借入金の残額が売買価格よりも多い場合は、抵当権を抹消できないので、基本的に売却はできません。まず、借入金の残高を確認し、通常の売買価格(相場)で売却して抵当権が抹消できるか抵当権者に確認してください。抵当権が抹消可能であれば、売却の段取りをしてください。自分で買手を見つけてもいいですが、不動産業者に売却を依頼したほうが安心・安全で、買手も早く見つかると思います。

 

下水道受益者負担金について教えてください。

下水道受益者負担金について教えてください。不動産業者の仲介で中古住宅を購入したが、下水道受益者負担金を前の土地所有者が納めていませんでした。仲介した不動産業者からはそのことは説明されませんでした。この場合は、下水道受益者負担金は誰が払わなければいけないのですか?

 

一般的に、下水道受益者負担金は売主が負担するのが通例です。今回の場合は、下水道受益者負担金の説明を受けていなかったというのは、不動産業者の重要事項説明義務違反です。負担については、売主と不動産業者とが話し合って決めるべきものです。

 

中古住宅を購入後、雨漏りがあった。その対応を教えてください。

中古住宅を購入後、雨漏りがあった。その対応を教えてください。H19年に購入した中古住宅に、購入後間もなく雨漏りが見つかった。すぐに仲介した不動産業者へ報告し対処を依頼したがいろいろな状況があり、現在も補修されていない。今さらになって、売主はお金がないと言っている。雨漏りは直してもらえるでしょうか?

 

雨漏りなどの瑕疵については、仲介業者が知っている場合は、重要事項として、買主に十分説明をする必要があります。雨漏りは瑕疵に該当し、売主は瑕疵担保責任を負い、仮に瑕疵担保責任を負わないという契約であっても、売主はその瑕疵を知っていれば瑕疵担保責任を負う必要があります。今回の場合は、それに該当すると思われますので、不動産業者及び売主に交渉して、雨漏りの補修をしてもらってください。(但し、雨漏りがあることを知っていて購入したのであれば、当然修理費用は売主に請求することはできません。)交渉がうまくいかない場合は、訴訟によって解決することになります。

 

土地を売却した場合の費用について教えてください。

相続した土地を売却しようと思っています。もし売却した場合、税金や費用はどのくらいかかるのでしょうか?

 

不動産業者に売却を依頼することを前提にお話しします。土地を売却するときにかかる税金は、譲渡所得税です。譲渡所得税は土地を売却して得た利益に対して一定の割合(長期20%、短期39%)で税金がかかります。さらに詳しい内容は、税務署か税理士にお尋ねください。他にかかる費用は、印紙代・仲介手数料です。その他に、測量や建物の解体などが必要な場合はその分の費用が加算されます。

 

中古住宅を購入するときの諸経費を教えてください。

今年、中古住宅を購入しようと考えています。購入にあたって売買金額のほかにかかる費用はどのくらいみたらいいのでしょうか?

 

不動産業者の仲介で購入することを前提にお話します。中古住宅の購入にかかる諸経費は、主に1.印紙代 2.仲介手数料 3.登記料 4.不動産取得税 5.固定資産税日割分などがかかります。この他に下水受益者負担分が加わる場合もあります。それぞれの具体的な金額は、土地と建物の大きさや古さ、そして売買金額によって決まりますので、詳しくは不動産業者にお尋ねください。なお、銀行からの融資を受ける場合は、融資を受けるための費用が別途必要です。

 

相続した土地を売却したいが、相続登記はまだです。売却は可能ですか?

数年前に父が死に、土地を相続しました。しかし、まだ相続登記はしていません。この土地を売却するにはどうしたらいいでしょうか?

 

売却する前に相続登記を完了させて、お父様の名義から自分の名義に変えることがまず先決です。自分の名義になった後は、自由に売却できます。相続登記について司法書士にご相談ください。

 

賃貸中のマンションを売却できますか?

現在賃貸中のマンションがあります。それを、賃貸中のままで売却できるのでしょうか?教えてください。

 

賃貸中の物件であっても売却は問題ありません。買主に賃貸中の物件であることを了承してもらえれば売買は成立します。賃借人の承諾は不要ですが、売買の前後に賃借人に売却の件は伝えておくべきです。

 

通路部分の価格の算定方法について教えてください。

袋地から公路に至る通路部分を買い取ってほしいとの話があって、この部分の見積もりは通常の不動産取引ではどのようになされているのでしょうか?

 

見積もりとは、売買価格をどのような判断でするのかとの問いと思います。これは、売主の希望価格、周辺地域の売買価格、公的に示されている評価価格等を照合して、売主・買主お互いの妥協できる価格を算出すべきであると考えます。

 

ページトップへ戻る

賃貸について

退去通告を受けたがそのまま住んでいたい。可能でしょうか?

入居中の賃家の管理業者から、4月末日で契約解除の通告を受けましたが、引き続き入居できるでしょうか。1.入居後間もなくから家賃遅延を繰り返していましたが、3月までの家賃は納付済み(1か月程度遅れながら納付)です。2.現在は管理業者と保証人が連絡を取り合っています。3.4月からは、19日までに当月分を払うということで合意してもらったと保証人から聞いています。入居中の貸家の管理業者から、4月末日で契約解除の通告を再度受けましたが、引き続き入居できるでしょうか?

 

1.家賃を滞納することは、借家契約の典型的な債務不履行ですが、借地借家のような継続的な契約関係では、単なる債務不履行があったというだけでは解除まではできず、それが「信頼関係の破壊」の程度になって初めて解除ができるという理論が確立しています。当事者間の信頼関係が破壊されたといえるかどうかは、ケースごとに慎重に判断しなければなりませんが、ご質問の事態が初めてだというのであれば、まだ即時解除はできないでしょう。尚、2.と3.と今度のことについて、関係者相互に話し合いを進めているようですが、家賃をきちんと納めていれば入居を続けることはできます。いずれにしてもその中で、借主としての誠実さが強く求められると思います。

 

契約が切れて入居者の立ち退きはどうしたらいいのでしょうか?

一戸建て住宅を賃貸し、契約日が切れても一向に明け渡してくれません。どのような解決策があるでしょうか?

 

契約日が切れても、事前に更新をしない旨の通知をしていなければ、契約は継続されます。したがって、貸主の都合で契約を解除し、明け渡しを要求しても通りません。そして、更新を拒絶するには、正当な事由がなければなりません。したがって、契約書の内容にそって明け渡しの要望を借主に根気強く伝えることです。それでも難しい場合は、裁判所に明け渡しの訴えをする以外にないと思います。

 

貸主との直接契約をした後、不動産業者に仲介手数料を支払う必要はありますか?

不動産業者の仲介なく賃貸借契約を結んだのですが、その後貸主から不動産業者の名が入った契約書を作成したいとの申し入れがありました。その際、仲介手数料として家賃の1か月分を不動産業者に支払うとのことでした。その場合、私借主が仲介手数料として1か月分を支払わなければいけないのでしょうか?

 

仲介業者が入らずに契約が成立した以上、賃貸借仲介手数料規定の主旨からいって、貸主の言い分は正しくありません。

 

賃貸借契約の更新料は払わないといけないのでしょうか?

アパートの所有者が変わりました。その後新しい賃貸借契約書が送付されてきて、更新料がかかるとのこと(更新料は2年毎に家賃の1か月分)です。この更新料は払わないといけないのでしょうか?

 

アパートの所有者が変わった場合、新所有者は旧所有者が借主と結んだ賃貸契約をそのまま引き継がなければなりません。したがって、所有者が変わっても当初の賃貸契約書は有効であり、必ず新契約書を締結しなければいけないということはありません。前の契約に更新料の取り決めがなければ、所有者が変わっても更新料を払う義務はありません。ただ今後の新貸主との良好な関係を結んでいくためには、新契約を締結した方がいいと思います。

 

家賃を払ってくれない入居者への対応をアドバイスください。

所有の貸家の入居者が家賃を数カ月支払ってくれません。連絡もあまり取れず、約束も守らない状態です。どのように対応したらいいでしょうか?

 

家賃の不払いを理由に賃貸借契約を解除する場合でも、原則として一定期間を定めて催告(家賃の督促)した上、契約解除の通告をするという手順をふむことが必要とされます。しかし、その不払いの事情が契約全体から見て著しく信義に反するような場合は、貸主が催告なしに解除通告をしても有効であると扱われています。なお、Q1も参照してください。

 

原状回復費用の目安を教えてください。

借家して約9年になります。この度、退去することになり申し出たところ、原状回復費用として敷金を上回る高額な費用を請求されました。原状回復費用の目安を教えてください。

 

国土交通省作成のガイドラインでは「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。すなわち、その原状回復費用は借主の負担としています。そして、いわゆる経年変化・自然損耗・通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとしています。したがって、原状回復は借りた当時の状態に戻すことではありません。ただ、経年変化・自然損耗等の修繕費用を借主に負担させる特約の有効無効については、裁判でも大いに争われているところで、特に目安というものはありません。

 

保証人の債務について教えてください。

平成18年に所有している店舗の賃貸借契約を締結しました。借主が10か月の家賃滞納をし、夜逃げしてしまったので、荷物の撤去・清掃を行い、連帯保証人に未納家賃と共に請求したところ、「保証人になった覚えはない」と言われました。保証人との交渉はもう無理なのでしょうか?

 

保証人というのは、本来債務者が債務の履行をしないときの担保となるもので、債務者に代わってその義務を果たす責任を負います。借家人が契約を解除されて家を明け渡す義務が生じたとき、判例は原状回復義務についても保証人の責任が及ぶとしています。なお、単純な保証ではなく、連帯保証人になると、貸主から責任を追及されたとき、先に借主に請求してくれとか、借主に資力があるからそれから取り立ててくれ、というようなことは言えなくなります。もっとも、ご質問の内容をみると「保証人になった覚えはない」と言われたとのことですが、本当に「保証人になったことがない」のかどうかを先に確認しなければ話は前に進みません。

 

アパートの家賃の引き下げ交渉についてアドバイスをお願いします。

インターネットで空室情報を見たら、同じアパートの家賃が7000円下がっていました。管理業者に言って家賃を下げてもらえるものでしょうか?

 

建物賃貸借の対価である賃料について、それが近隣の相場に比べて不相当となったときは、お互いにその増減を請求することができます。賃料を改定することができる場合について、借地借家法第32条は、次のように定めています。建物の借賃(賃料)が、1.土地、建物に対する租税その他の負担の増減により、2.土地、建物の価格の高低により、3.近隣の建物の賃料に比較して不相当となったときは、当事者は賃料の増額または減額を請求できると定めています。ご質問のケースが、これに該当するなら値下げ請求ができます。

 

災害時のアパートの部屋の修理は誰がするのか?

水害で畳など損害を受けました。その後、貸主からその損害金を請求されました。払わなければいけないのでしょうか?

 

借家などで自然災害で受けた損害については、借家人が負担することではなく、貸主が負担するべきものであります。

 

契約期間内の違約金は必ず払わないといけないのでしょうか?

契約後1年未満(11ヶ月)での解約の為、契約書上退去時に違約金が発生するとあります。当初、会社契約でH20.4月から入居(個人契約切り替えH20.8.末)しているので違約金を免除していただけないものでしょうか?

 

賃貸借契約書に一年未満での違約金が明記されているのであれば、違約金を払う必要があります。ただ、当初会社契約だったということで、管理業者、貸主にご相談してみてください。話し合いの結果、免除されるかもしれません。

 

ページトップへ戻る

その他

不動産業者から、家を担保に借りることはできますか?

不動産業者が、家を担保にしてお金を貸してくれるということを聞きました。そのようなことができるものでしょうか?

 

不動産業者が、不動産を担保にお金を貸すこと(金融業)は、行として行うのであればできません。

 

境界確定の立会いはしなければいけないのでしょうか?

境界確定の立会いを求められています。時間がなかなか取れないこともあり、できれば任せたいのですが、やはり自分で立ち会ったほうがいいでしょうか?

 

後日問題が生じる確率の高い事例でもありますから、当然立会いをお勧めします。但し、境界確定については、不動産業務から外れる内容なので、詳しくは法務局か家屋調査士にご相談ください。

 

仲介業者とのトラブルの窓口はどこですか?

土地取引で、袋地である事を示さないで仲介取引が進められ、仲介の不動産業者とトラブルになっています。不動産業者との話し合いがつかないときの公的な相談窓口はどこになるのですか?

 

不動産業者は、不動産の媒介にあたり、物件の種別ごとに宅建業法で定められている記載・説明が必要とされている事項については、調査しそれらの事項をもれなく重要事項説明書に記載して説明しなければなりません。そのような説明がなく苦情が生じた場合の公的機関としては、青森県住宅建築課が窓口です。また、公的機関ではありませんが宅建協会でも苦情・相談の窓口を開設しています。

 

通路の使用承諾書に署名捺印しても大丈夫ですか?

近隣の方が家を建てるのに、私の名義の土地を通路として使用したいと使用承諾書を持ってこられました。署名捺印しても問題はないでしょうか?

 

近隣の方に通路として使用させることに異存がなければ、使用承諾書に署名捺印しても問題はないと思います。但し、書面の内容に通路使用以外の目的が書かれていないか確認してください。

 

相続について教えてください。

昨年、父が亡くなりました。不動産の名義を自分のものにしたいのですがどういう手続きをすればいいのでしょうか?

 

相続は、ある人が死んだときに、持っていた不動産・動産等の財産を死んだ人と一定の身分関係にある人が受け継ぐということです。相続人が2人以上いるときは遺産分割協議によって、各人の取得分を決め、もし協議が整わない場合は、裁判所の調停あるいは審判で決めてもらうことになります。相続登記手続きについては、司法書士にご相談ください。

 

管理会社の変更をしたいのですが、問題はないでしょうか?

管理会社からの入会が遅れています。管理会社から管理を変更して欲しい旨の通知がありました。新しい会社は決めていますが今後の対処の仕方をどうしたら良いか教えてください。

 

まず、入居者に家賃振込先の変更通知を出した上で、新しい管理会社と善後策を検討してください。管理の方法は、アパート管理専用の通帳を作って管理する方法をお勧めします。滞納分の管理費や敷金等の返還については、弁護士に相談するのが最善だと思います。

 

土地の境界でもめています。いい対処法を教えてください。

土地の境界が曖昧なので、隣地の方に境界確定の交渉を申し入れたが全然話しを聞いてくれません。どうしたらよいでしょうか?

 

土地を求めたときから現在に至るまでの経過の中で、土地に関する資料などを参考に、相手を説得出来る資料を集約して話し合いを進めてください。それでも話し合いに応じてくれないときは筆界特定制度というのがありますので法務局にご相談ください。

 

母親から息子への名義変更についての留意点を教えてください。

現在、母親名義の土地があります。それを息子の名義に変更したいと思っています。その場合、気をつけなければいけないことは何ですか?そして、どのような手続きをすればいいのでしょうか?

 

生前贈与の為、贈与税がかかる場合があります。詳しくは税務署又は税理士にご相談ください。

 

専任媒介契約をやめて自ら見つけた買手と契約したい。そのときの費用は?

専任媒介契約を不動産業者と結んでいますが、なかなか買手が見つからず、自ら見つけた買手と直接契約をしたいと思います。その場合は、不動産業社に支払う費用はどうなるのでしょうか?

 

専任媒介契約を結んでいても、それが専属専任媒介でなければ自分で買手を見つけた場合は、その方と直接契約をすることはできます。当然、不動産業者が仲介に入らないのであれば、仲介手数料を支払う必要はありません。専任媒介契約を結んでからの費用についてですが、事前の契約や約束事にもよりますが、不動産業者の広告宣伝費、営業活動費用等を総合的に判断したうえで、金額を決められたらいいと思います。ただ、支払いは不動産業者との話し合いで決めることなので、必ず支払わなければいけないというものではありません。

 

頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?

頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?
 

通常は、物件価格の10%~20%程度必要となり、不動産購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になりますが、頭金(自己資金)に余裕が無い場合でもお気軽にご相談下さい。

 

公的融資を利用して、家を購入したいのですがどのようなものがありますか?

公的融資を利用して、家を購入したいのですが、どのようなものがありますか?

 

公的融資には、1.公庫による融資 2.年金融資 3.財形融資 4.自治体融資などに分かれます。(近年、公庫・年金などの公的融資は、廃止ないしは縮小の傾向にあります。)不動産購入資金に関するご相談も承っておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。

 

重要事項説明とはなんですか?

重要事項説明とはなんですか?

 

宅建業者は買主(お客様)に対し、宅建業法により定められた項目について、

1.記載した書面を交付する

2.口頭で説明する

という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。 これは、契約前に行わなければなりません。
 

説明項目は、主に以下の内容となります。

 

I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

1.登記簿に記載された事項

2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要

3.私道の負担に関する事項

4.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況

5.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など

6.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か

7.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
 

II 取引条件に関する事項

1.代金及び交換差金以外に授受される金額

2.契約の解除に関する事項

3.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項

4.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要

5.支払金又は預かり金の保全措置の概要

6.金銭の貸借のあっせん

7.割賦販売に係る事項
 

III その他の事項

1.供託所に関する説明
 

IV 区分所有建物(マンション)の場合

1.区分所有建物の「不動産の表示」

2.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
 

1.敷地に関する権利の種類及び内容

2.共用部分に関する規約等の定め

3.専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

4.専用使用権に関する規約等の定め

5.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め

6.計画修繕積立金等に関する事項

7.通常の管理費用の額

8.管理の委託先

9.建物の維持修繕の実施状況の記録
 

当然のことですが不動産の契約は、金額も通常の買物と違い大きなものとなります。

後で起きる可能性のあるトラブル等を防止し、売主買主双方が円滑な取引をおこなうために物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

 

不動産の取得時にかかる税金とは?

専任媒介契約を不動産業者と結んでいますが、なかなか買手が見つからず、自ら見つけた買手と直接契約をしたいと思います。その場合は、不動産業社に支払う費用はどうなるのでしょうか?

 

不動産の売買契約を結ぶ時には契約書を作成しますが、 このときにかかる税金が【印紙税】です。契約書には必ず印紙を貼りますので、 これが印紙税の納付です。その後、土地や建物を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をおこないます。一般的に、登記は司法書士に依頼しますが、登記の時には【登録免許税】がかかります。そして、購入後不動産の所在する都道府県に納める税金が【不動産取得税】です。不動産取得税は、登記に関係なく売買・交換・贈与のいずれであっても課税されます。

 

ページトップへ戻る

物件検索

当協会会員の物件情報を閲覧できます。検索の前に必ず利用規約をお読みください。

  • 賃貸
  • 売買

お問い合わせフォーム

相談・苦情フォーム

PAGETOP